Diagnostic électrique pour vendre ou louer : ce qu'il contrôle et quoi faire après

Dans quels cas le diagnostic électrique est obligatoire

Le diagnostic est obligatoire quand l'installation intérieure d'électricité a plus de 15 ans. Cela vaut pour la vente comme pour la location. Cela vaut aussi bien pour une maison que pour un appartement, et que le logement soit loué vide ou meublé.

Concrètement, si votre logement a été rénové récemment et que l'électricité a été refaite entièrement, vous n'en avez peut-être pas besoin. Mais attention : ce qui compte, c'est l'âge de l'installation, pas l'âge du bâtiment. Il m'arrive souvent de voir des maisons refaites en façade, avec une cuisine neuve, dont le tableau et la plupart des fils datent de bien plus longtemps. Dans ce cas, le diagnostic est nécessaire. Si vous avez un doute sur l'âge de votre installation, une facture de travaux ou une attestation de l'électricien qui l'a refaite est un bon point de départ.

Ce document est à joindre au dossier que l'on remet à l'acheteur, ou au dossier du locataire. C'est donc à vous, propriétaire, de le commander. Et il faut le faire à temps : mieux vaut l'avoir en main avant de mettre le bien en vente ou de signer un bail, plutôt que de découvrir les anomalies au dernier moment.

À retenir : le diagnostic est obligatoire pour la vente et pour la location dès que l'installation intérieure d'électricité a plus de 15 ans, maison ou appartement, vide ou meublé.

Qui le réalise, et ce que « contrôle visuel » veut dire

Le diagnostic est réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il doit être indépendant de toute entreprise qui pourrait ensuite faire les travaux. C'est une règle de bon sens : celui qui trouve les défauts ne doit pas être celui qui gagne de l'argent en les réparant. C'est aussi pour cela que je ne le fais pas, et que je vous dirai toujours de passer par un diagnostiqueur.

Le contrôle suit la norme NF C 16-600. Le point que beaucoup de gens ne savent pas, c'est que c'est un contrôle visuel, sans démontage. Le diagnostiqueur regarde ce qu'il peut voir et tester sans rien ouvrir. Il ne démonte pas les prises, ne soulève pas les plinthes, ne perce pas les cloisons. Il ne suit pas les fils dans les murs.

Cela a une conséquence importante : certains points peuvent être notés « non vérifiables ». Par exemple, si le tableau est caché derrière un meuble, si une trappe est condamnée ou si un élément n'est pas accessible, il ne peut pas conclure. Ce n'est pas bon signe pour autant, ni mauvais : c'est simplement une zone d'ombre. Pensez à dégager l'accès au tableau, au compteur et aux pièces avant sa visite, cela évite des mentions inutiles.

Et puisque c'est un contrôle visuel, un diagnostic sans anomalie ne garantit pas que tout est parfait derrière les murs. De même, un rapport avec des anomalies ne veut pas dire que la maison va brûler demain. C'est une photographie de ce qui est visible le jour de la visite.

Les 6 domaines contrôlés, expliqués simplement

Le rapport est organisé autour de 6 domaines. Voici ce qu'ils veulent dire, avec les mots de tous les jours.

L'appareil général de commande et de protection

C'est le disjoncteur général, celui qui permet de couper tout le logement d'un seul geste. Le diagnostiqueur vérifie qu'il existe et qu'il est accessible. Si on doit grimper sur une chaise ou déplacer une armoire pour l'atteindre, c'est une anomalie, parce qu'en cas d'urgence il faut couper vite.

La protection différentielle et la prise de terre

Le rapport parle d'une protection différentielle adaptée aux conditions de mise à la terre. En clair : y a-t-il un interrupteur différentiel 30 mA, celui qui protège les personnes contre les fuites de courant, et est-il cohérent avec la prise de terre de la maison ? Dans une maison ancienne, c'est l'un des points qui ressort le plus souvent.

La protection contre les surintensités

Chaque fil supporte une certaine quantité de courant avant de chauffer. Le disjoncteur qui le protège doit donc être adapté à la section des fils, c'est-à-dire à leur épaisseur. Si un gros disjoncteur protège un fil trop fin, le fil peut chauffer sans que rien ne coupe. Le diagnostiqueur compare ce qu'il voit au tableau avec ce qu'il voit des câbles.

La liaison équipotentielle et les pièces d'eau

Dans une pièce avec baignoire ou douche, il y a des règles particulières, parce que l'eau et l'électricité font mauvais ménage. La liaison équipotentielle relie entre eux les éléments métalliques de la salle de bain pour qu'ils soient au même potentiel. Le diagnostiqueur contrôle aussi la façon dont l'installation a été faite dans cette pièce : prises, luminaires, appareils.

Les matériels présentant un risque de contact direct

C'est le plus parlant : fils dénudés, bornes accessibles, prises cassées dont on voit l'intérieur, boîtier de dérivation sans couvercle. Tout ce que l'on pourrait toucher du doigt alors que cela devrait être protégé. C'est typiquement le genre de chose qui n'a rien à faire dans un logement.

Les matériels vétustes ou inadaptés

Ici, on regarde l'état général : une vieille prise noircie, un interrupteur qui craque, un fil de tissu tout raide, un appareil qui n'est pas fait pour l'endroit où il est posé. C'est un domaine plus subjectif, et c'est souvent là que l'on trouve le plus de lignes dans le rapport.

Comment lire votre rapport sans paniquer

Un rapport de diagnostic, c'est une liste. Pour chaque domaine, le diagnostiqueur indique si tout va bien, s'il y a une anomalie, ou si le point n'a pas pu être vérifié. Quand il y a une anomalie, il précise laquelle et il renvoie à un article de la norme. Ne vous laissez pas impressionner par les références : cherchez simplement la description en français.

Mon conseil, c'est de lire le rapport avec trois questions en tête. Premièrement : est-ce que cette anomalie peut blesser quelqu'un tout de suite ? Deuxièmement : est-ce qu'elle peut provoquer un début d'incendie ? Troisièmement : est-ce que c'est surtout un problème de vieillesse ou de présentation ? Les deux premières questions concernent la sécurité, la troisième concerne le confort et la mise à jour.

Si vous le souhaitez, vous pouvez m'envoyer le rapport, ou me le montrer sur place. Je regarde chaque ligne, et je vous dis en langage clair ce que j'en pense, ce que je corrigerais en premier et ce qui peut attendre. Je ne refais pas le diagnostic : je fais la lecture d'un électricien qui connaît les maisons et les appartements de la région.

Attention : le rapport ne vous dit pas comment réparer ni combien cela coûte. Il constate. C'est à un électricien de chiffrer les travaux après avoir vu l'installation.

Trier l'urgent du reste : ce que je corrige en premier

Toutes les anomalies ne se valent pas. Voici comment je fais le tri quand on me confie un rapport. C'est mon avis de professionnel, pas un classement officiel, et je le confirme toujours sur place.

Ce que je traite en priorité

• Les fils dénudés et les bornes accessibles : un risque de choc direct, à corriger sans attendre.
• L'absence de protection différentielle, ou une protection qui ne joue pas son rôle : c'est ce qui protège les personnes.
• Les disjoncteurs trop gros pour les fils qu'ils protègent : c'est un risque d'échauffement.
• Les installations dans la salle de bain qui mettent un appareil au mauvais endroit : prise ordinaire trop près de l'eau, par exemple.
• Tout signe de chauffe, de noircissement ou d'odeur de brûlé.

Ce qui est important mais moins pressé

• Un tableau ancien qui fonctionne, mais dont les protections ne sont plus au niveau actuel : on le remplace, mais sans précipitation.
• Des prises et des interrupteurs vieillissants mais intacts : on les change au fil des travaux.

Ce qui relève surtout du confort

Un logement ancien peut avoir peu de prises, un éclairage limité, ou des circuits mélangés. Le diagnostic ne le reproche pas toujours, mais c'est souvent ce qui gêne les occupants au quotidien. Quand on intervient, c'est l'occasion de régler ces points en même temps, plutôt que d'ouvrir deux fois les murs.

À retenir : le danger d'abord (choc, chauffe, absence de protection), la vétusté ensuite, le confort en dernier. C'est dans cet ordre que je traite un rapport.

Vous vendez : faut-il faire les travaux ?

Pour une vente, la réponse est simple et rassurante : le diagnostic n'oblige pas à faire de travaux. Son rôle est d'informer l'acheteur. Vous pouvez donc vendre avec des anomalies signalées, à condition que le rapport soit remis et que l'acheteur sache à quoi s'attendre.

Cela ne veut pas dire qu'il est toujours malin de ne rien faire. Un acheteur qui lit un rapport avec beaucoup d'anomalies va souvent demander un geste sur le prix, ou hésiter. Parfois, corriger les points les plus parlants coûte moins cher en tracas que de négocier. C'est un choix qui vous appartient, et je ne vais pas vous pousser à faire des travaux que vous n'êtes pas obligé de faire.

Ce que je peux vous proposer, c'est une visite pour regarder le rapport avec vous, et vous dire quelles corrections ont le plus d'effet sur la lecture que l'acheteur en fera : mise en sécurité du tableau, fils dénudés, remplacement de quelques prises. Je vous annonce mon prix avant de commencer, et le devis est gratuit. Vous décidez ensuite, tranquillement.

Un dernier point sur la durée : pour une vente, le diagnostic est valable 3 ans. Si vous faites des travaux après le diagnostic, le rapport ne se met pas à jour tout seul. Selon la situation, il peut être utile de le refaire pour qu'il reflète l'état réel du logement. Posez la question au diagnostiqueur.

Vous louez : un logement décent, sinon on corrige

En location, la logique est différente. Le logement doit être décent, et cela concerne l'électricité : l'installation doit être en bon état et ne pas mettre en danger les occupants. Si votre diagnostic montre des anomalies sérieuses, vous ne pouvez pas simplement laisser faire en espérant que cela passe. Vous avez une responsabilité envers votre locataire.

Le diagnostic est valable 6 ans pour une location. Cela veut dire que vous pouvez le réutiliser pour plusieurs locataires successifs pendant cette durée, à condition que l'installation n'ait pas changé de façon notable. Si vous faites des travaux importants, ou si un problème apparaît, il vaut mieux ne pas vous contenter de l'ancien rapport.

En pratique, quand un propriétaire bailleur m'appelle après un diagnostic, c'est le plus souvent pour les anomalies de sécurité : tableau sans protection suffisante, prises sans terre, pièce d'eau mal équipée. Ce sont celles que je corrige en priorité, parce que ce sont celles qui engagent votre responsabilité si un accident arrive. Pour le reste, on organise les travaux entre deux locations, quand le logement est vide, c'est plus simple et moins coûteux en désagréments.

Attention : en location, une installation dangereuse n'est pas un simple point de négociation. L'électricité doit être en bon état et ne pas mettre en danger les occupants.

Après le diagnostic : comment se passent les travaux avec moi

Quand vous m'appelez avec votre rapport, voici comment les choses se déroulent. Je regarde d'abord le document, pour comprendre ce que le diagnostiqueur a relevé. Puis je viens voir l'installation sur place : le tableau, les pièces d'eau, les prises, les pièces qui posent question. Je dois voir pour savoir. Un rapport ne dit pas tout, et il arrive que je trouve un point que le contrôle visuel n'avait pas pu voir.

Ensuite, je vous remets un devis gratuit. Il détaille ce que je propose de faire, dans quel ordre, et je vous annonce le prix avant de commencer. Je ne donne jamais de montant par téléphone : le coût dépend de l'installation, et seule une visite permet de le fixer honnêtement.

Selon ce que révèle le rapport, les travaux peuvent aller d'une simple mise en sécurité à une remise aux normes plus complète. Voici les trois grandes familles de chantiers que je rencontre après un diagnostic :

• La mise aux normes ciblée : on corrige les anomalies du rapport, et rien d'autre. C'est souvent suffisant pour une vente.
• Le remplacement du tableau électrique : quand il est ancien, mal protégé ou impossible à faire évoluer, c'est la bonne solution plutôt que de le rafistoler.
• La rénovation plus large : quand les fils sont vieux, que les circuits sont mélangés et que le logement mérite d'être remis à niveau, notamment avant de louer ou pour mieux vendre.

Dans tous les cas, l'installation d'un logement est encadrée par la norme NF C 15-100, la norme des installations électriques des logements, en neuf comme en rénovation. C'est le repère sur lequel je m'appuie quand je corrige quelque chose. Après les travaux, je vous explique ce que j'ai fait, pour que vous puissiez le transmettre à l'acheteur ou au locataire si besoin.

Quand m'appeler

Appelez-moi quand le rapport est dans vos mains et que vous ne savez pas par où commencer. Appelez-moi si le diagnostic signale des fils dénudés, une absence de protection différentielle, un tableau inaccessible ou une salle de bain qui n'est pas conforme : ce sont des points à traiter vite, par un électricien.

Appelez-moi aussi avant le diagnostic, si vous voulez que je regarde l'installation en amont. Je ne remplace pas le diagnostiqueur, mais je peux vous dire si une visite de contrôle a des chances de bien se passer, et corriger ce qui doit l'être avant. Ce n'est pas obligatoire, c'est simplement pratique pour éviter les mauvaises surprises.

Ne touchez pas à votre tableau pour corriger vous-même une anomalie du rapport. Vous pouvez regarder, réenclencher un disjoncteur qui a sauté, débrancher un appareil douteux. Le reste, c'est un travail d'électricien. J'interviens dans le 78, de Mantes jusqu'à Saint-Germain-en-Laye. Le devis est gratuit, et je vous annonce mon prix avant de commencer. Votre rapport est arrivé et vous ne savez pas quoi en faire : appelez-moi.